איך לוקחים משכנתא בפעימות בצורה מושכלת?

בעת רכישת דירת קבלן נתקלים הלקוחות בצורך לקחת משכנתא בפעימות 

למה משכנתא בפעימות?

לחסוך מדד תשומות הבניה – כאשר רוכשים דירה מקבלן יש הפרש משמעותי בין מועדי חתימת החוזה לבין מועד העברת התשלום המלא (את ההון העצמי מביאים כבר בעת חתימת החוזה). בזמן ההפרש, סכום הקרן שלכם עומד בסיכון – יכול להתייקר יותר מהסכום עליו סיכמתם עם הקבלן בחוזה הרכישה. 

כאשר רוכשים דירה והסכום המלא עליה עדיין לא שולם על ידכם לקבלן, נוהגים להצמיד את הקרן למדד תשומות הבניה שימדוד את עלויות הבניה בשנה הזו. אם עלויות הבניה עלו, גם סכום הקרן יעלה באותו יחס.  

ניצול הריביות – אם אתם יודעים שהיום הריביות מאוד זולות, זה לא אומר שעוד שנתיים, כאשר תרצו לקחת משכנתא, הריביות יעמדו על המדדים של היום. לכן, אם יש היום ריביות זולות חבל לפספס אותן. 

כיום אחוזי החוזים הנחתמים בדירות מחיר למשתכן וכל סוג אחר של דירות מקבלן, הולכים ומתרחבים, הפערים מצטמצמים לעומת חוזים שנחתמים עבור רכישת דירה יד שניה. 

אנשים עם הון עצמי מושלם עבור דירה, הם נדירים היום עד מאוד. אז מה עושים? הרי הקבלן חייב את ההון העצמי כדי להניע את הפרויקט קדימה ולהגדיל את תזרים המזומנים. 

הקבלן מסתמך על כך שרוב רובם של האנשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם מהבנק, עוד טרם חתימת החוזה. 

הבנק שאינו ילד קטן יודע טוב טוב לקראת מה הוא הולך ולכן הוא אינו מוכן בשום פנים ואופן לתת את מלוא סכום הדירה כאשר השלד עדיין אינו קיים בפועל. 

לכן הוא מחלק את המשכנתא לפעימות.

על פי מה נקבעים פעימות המשכנתא?

מועד הפעימות צמוד להספקי הקבלן. בחוזה הרכישה מתנים מראש כי מייד עם חתימת החוזה יועבר חלקו של הלקוח בעסקה – ההון העצמי. 

לאחר מכן ישנם חמישה שלבים בהעברת סכום המשכנתא לקבלן:

  1. 15% מהסכום בעת יציקת היסודות. אז יעביר הבנק את הפעימה הראשונה מצידו. 
  2. 45% כאשר השלד מוכן ועומד על תילו. 
  3. 30% בשלב שלישי כאשר יש הכנה בבית לצנרת חשמל גז וכו'.
  4. 15% בעת עיצוב הדירה כהכנה למגורים – ריצוף, אמבטיה, שיש…
  5. 10% בגמר הבניה. או במילים אחרות, לאחר קבלת טופס 4.    

האם כדאי ומשתלם לקחת משכנתא בשלב מוקדם?

יש כל מיני בחינות וצדדים לשיקולים מעין אלו.

יש עדיפות להתחיל את המשכנתא כמה שיותר מהר ולא לדחות את תחילת התשלומים לגמר הבניה, דבר שלרוב לוקח לפחות שנתיים שלוש. כי כך מסיימים את החוב 30 שנה מיום לקיחת המשכנתא המוקדמת. ולא 32 שנה אחר כך. 

יש את הצד שכאשר לוקחים משכנתא בפעימות אזי על הפעימה הראשונה תמיד תהיינה ריביות יותר זולות כי הסכום הוא קטן ביחס לסכום הנכס. לעומת זאת, בלקיחת משכנתא במנה אחת, הריביות עלולות להיות יותר יקרות לעומת המצב בו אתם מושכים כל מסלול לפי בחירתכם (כמובן שהבנק לא נותן לכם לבחור כל אפשרות העולה בראשכם אלא, הכל על פי השלבים שנמנו לעיל).

יש את קו המנחה במקרה בו הקבלן לא מוותר על ההצמדה למדד תשומות הבניה, כשבנוסף לכך אין לכם את האפשרות הריאלית מהיכן לשלם את ההחזרים החודשיים. או אז אין לכם סיבה להקדים את מועד העברת הכסף לקבלן על ידי לקיחת משכנתא מוקדמת. 

ובקיצור נסו לשלב בין כל האופציות ולראות מה המתאים לכם ביותר.  

חשוב שתדעו שיש בנקים יוצאים מן הכלל

בנק דיסקונט

יכול להתחייב לכם מראש מה תהיה גובה הריבית, כלומר אם החלטתם לקחת משכנתא בבנק דיסקונט, אין לכם את החשש של עליית הריבית. כך שאם זה השיקול שלכם, דרכו אתם יכולים בלב שקט לדחות את לקיחת המשכנתא לגמר הבניה.

בנק הפועלים

לא מתגמשים עם הריבית כתוצאה מחלוקת המשכנתא לפעימות. כלומר אם השיקול שלכם לקחת משכנתא בפעימות זה כדי לשחק עם הריבית – בבנק פועלים זה לא ילך חלק. 

לסיכום:

ישנה אפשרות לשלם את המשכנתא מוקדם וישנה אפשרות לאחר את תחילת מועד התשלומים הכל תלוי בבחירה שלכם. 

אל תחליטו לבד את ההחלטה שתשפיע עליכם ועל איכות החיים שלכם ושל משפחתכם! תנו למומחים לכוון אתכם למקום הנכון והטוב.

השאירו פרטים ונציג משלנו יצור עמכם קשר. להשתמע.