מונחי המשכנתא שתמיד רציתם להבין

עומדים לקחת משכנתא? בשעה טובה! כנראה גם אתם מגלים עולם חדש; "עולם המשכנתאות".

נתקלים בים מילים ומושגי משכנתא לא מובנים ומעט מאיימים…  באנו לעשות לכם סדר. לפניכם מילון מושגים שיעזור לכם להבין את מה שלפניכם. 

מילון מושגים

קרן ההלוואה:

קרן ההלוואה היא הסכום הראשוני שהיה חסר לכם לקניית הנכס ואותו אתם מעוניינים לקחת מהבנק. ככל שאתם שתשלומי המשכנתא מתקדמים, קרן ההלוואה הולכת ופוחתת.

ריבית משכנתא:

בכל לקיחת משכנתא, הבנק לוקח ריבית. ריבית היא הרווח של הבנק מההלוואה שנתן לכם.

סכום הריבית שתקבלו משתנה ותלוי בכמה פרמטרים כמו: הון ראשוני, מספר השנים עליהן מתפרסת ההלוואה, גובה ההלוואה וכו'. הריבית משתנה בין כל אדם בהתאם לנתונים האישיים שלכם. יכולים להיות שני אנשים בעלי נתונים זהים לחלוטין. ובכל אופן, הם יכולים לקבל ריביות שונות לחלוטין. ומדוע? הבנק מנסה לתת את הריבית הגבוה ביותר. יועץ  המשכנתאות של הבנק מנסה למכור לכם את החבילה המשתלמת ביותר בשבילו – שתעלה לכם כמה שיותר כסף. 

שימו לב, על ריבית משכנתא אפשר וצריך תמיד להתמקח! אתם יכולים להגיש את התמהיל הרצוי לכם לבנקים נוספים. תוכלו לחזור לבנק הראשון עם ההצעות השונות וכך גם הוא ירצה להתאים לכם מחיר ריבית הוגן. הבנק הראשון לא הוריד את מחיר הריבית כמו הבנק הנוסף אליו פניתם? בחרו מתוך ההצעות השונות את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

נקודה נוספת שחשוב לשים לב אליה: יש לכם תעודת זהות בנקאית. הבנק אוסף עליכם מידע, האם חזרו צ'קים, האם יש לכם מינוס בבנק וכו'. אם תעודת הזהות שלכם תקינה, אתם בהחלט יכולים להתמקח.

אישור עקרוני:

בכדי לדעת שאתם אכן יכולים לקחת משכנתא, הבנק נותן לכם אישור עקרוני שמשמעותו "בעיקרון". בעיקרון אתם יכולים לקחת את המשכנתא לפי הנתונים שבדק הבנק. אישור זה לא מחייב, לא את הבנק (שבסופו של דבר הוא אכן ייתן לכם את המשכנתא), ולא אתכם לקחת את המשכנתא שלכם דווקא בבנק זה.

תמהיל משכנתא:

התמהיל הוא הרכב המשכנתא. הוא כולל את כל תכנון המשכנתא שלכם כולל המסלולים והריביות שבחרתם. התמהיל מורכב ממשך הזמן עליו מתפרשת  ההלוואה, סכום ההחזר החודשי, הרכב המסלולים והריביות השונות. היעזרו בשירותי מתכנני המשכנתאות שלנו, בכדי לתכנן לכם את תמהיל המשכנתא המוצלח ביותר עבורכם. אנו בחברה בטוחים כי לכל אחד מגיע לקבל את המשכנתא הטובה והנוחה ביותר עבורו! אנחנו נעשה הכל בכדי שאכן תקבלו את המיטב. כי אצלנו הלקוח הוא מעל הכל!

מה מאפיין הלוואת גרייס והלוואת בלון?

הלוואת גרייס:

גרייס פרושו חסד באנגלית. בהלוואה זו הבנק נותן אפשרות, מעין חסד, לקחת הלוואה בנקאית ולהתחיל לשלם אותה במועד מאוחר הנקבע מראש. כמובן, הבנק לא מחלק מתנות… הריבית מצטברת לאורך כל התקופה, מאז שלקחתם את ההלוואה. כן, גם אם לא עדיין לא התחלתם לשלם, הריבית ממשיכה "לתפוח".

הלוואת בלון: 

או בשמותיה הנוספים "הלוואת בוליט" ו"הלוואת גישור". הלוואה זו היא הלוואה שמשלמים אותה בפעם אחת וישנו פרק זמן קבוע בין מועד לקיחת ההלוואה  לבין מועד תשלום ההלוואה. אפשר להבין זאת ע"י שמה של ההלוואה: בלון, כמו שהבלון מתפוצץ בבת אחת, כך גם הלוואה זו מוחזרת בבת אחת. בתקופת ההלוואה הלווה לא משלם על הקרן ורק בסוף התקופה הוא משלם את הקרן בבת אחת. 

משכנתא הפוכה / פנסיונית:

משכנתא הפוכה היא משכנתא לבני +60  ומאפשרת הלוואה תחת שיעבוד נכס קיים. 

את ההלוואה מחזירים באחד מבין האופציות הבאות: או במקרה של פטירת הלווה שאז מוכרים את הבית ושוויו מועבר לבנק או במקרה שרוצים לפרוע את הלוואה והלווה פורע אותה בקצב שלו. או שהלווה בוחר לפרוע את ההלוואה בקצב שלו, לא בכל הבנקים יש את האופציה הזו.

שימו לב, משכנתא הפוכה היא לא כמו כל המשכנתאות. היא נלקחת תמורת משכון הנכס ואת הבנק לא ממש מעניין באיזה קצב הכסף מוחזר. הבנק יודע שיש לו את הנכס שיחזיר לו את ההלוואה בסופו של דבר.

מיחזור משכנתא:

כל שינוי במסלולי המשכנתא הנוכחית הוא מיחזור משכנתא. מדובר בלקיחת משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר מהמשכנתא הישנה. באמצאות המשכנתא החדשה מכסים את המשכנתא הישנה ונשארים עם משכנתא המותאמת לצרכים האישיים. ממיחזור משכנתא אפשר לחסוך הרבה מאוד כסף! בדקו את כדאיות מיחזור המשכנתא שלכם. כיום קל יותר מבעבר למחזר משכנתא.

לוח סילוקין:

הלוח הוא טבלה המראה את חלוקת המשכנתא לריבית ולקרן, לפי תשלום חודשי.

ישנם שני לוחות סילוקין:

לוח שפיצר: נפוץ יותר. בלוח זה גובה ההחזר החודשי יהיה קבוע. משלמים בהתחלה בעיקר את הריבית ופחות את הקרן. ככל שעוברות השנים הקרן עולה והריבית פוחתת. 

התשלום הינו קבוע מידי חודש, ורק החלוקה הפנימית משתנה. הרווח מצורת סילוק זו הוא שהתשלום החודשי הינו קבוע. הבעיה היא שבהתחלה משלמים יותר את הריבית ומעט את הקרן. וגם, התשלום לא יורד עם הזמן.

קרן שווה: בלוח זה תשלום הקרן קבוע ואילו הריבית פוחתת עם הזמן. בתחילה התשלום החודשי גבוה, וככל שהריבית פוחתת, גובה ההחזר החודשי יורד גם הוא. 

הרווח מצורת סילוק זו הוא שגודל הקרן מצטמצם מהר יותר והתשלום החודשי קטן ככל שעובר הזמן. הבעיה היא שהתשלום החודשי בתחילה גבוה מאד ולא הרבה מסוגלים לעמוד בו.

עמלת פירעון מוקדם:

עמלה שתשלמו לבנק במקרה שבחרתם לכסות את ההלוואה מוקדם יותר ממה שסיכמתם עם הבנק בזמן לקיחת ההלוואה. הבנק ידע שהוא הולך לקבל ריבית על כל השנים שאתם לוקחים את ההלוואה. וכעת, כשאתם מחזירים לפני מועד הפירעון, הוא מפסיד ממכם.

אתם לא חושבים שהבנק יפסיד מהמהלך, נכון? אז איך מחשב הבנק את עמלת הפירעון המוקדם?

הבנק מחשב לכמה זמן ההלוואה הייתה אמורה להיות תקפה, הוא מחשב את הרווח שהוא היה אמור להרוויח מהעסקה, וממנה הוא מחשב ריבית ממוצעת המרכיבה את העמלה. הבנק יגבה על הפירעון המוקדם "קנס" וכך הוא לא יפסיד מהעסקה…

ביטוח משכנתא:

הבנק מבטח את עצמו כך שבכל מצב הוא יקבל חזרה את הכסף שנתן לכם. לכן, הוא דורש ממכם לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה.

ביטוח חיים: במקרה שאחד מבני הזוג, חס וחלילה, יפטר, חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת המשכנתא.

ביטוח מבנה: במקרה של פגיעה בנכס כמו: שריפה, פיצוף בצנרת וכדו', חברת הביטוח תכסה את הנזקים.

טוב לדעת: ביטוחים אלו מועילים גם לבנק אבל הם שווים מאוד, גם לכם.

מדד תשומת הבניה:

מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים בעלויות הבנייה. אם אתם רוכשים דירה הנמצאת בתהליך בנייה, עליכם לדעת כי מחיר הדירה יכול להשתנות בהתאם לשינויים במדד תשומות הבנייה. זה יכול להיות בגלל עלויות חומרי הבניין שמשתנות עם הזמן, שכר העובדים ועוד.

אחוז מימון משכנתא:

אחוז המימון הוא סכום ההלוואה שאתם מקבלים מהבנק לעומת מחיר הנכס במציאות.

לא מספיק ברור, נכון? נדגים בדוגמא קטנה: אדם קונה נכס ב-100 ₪ ויש לו 40  ₪, סכום  הכסף שהוא רוצה מהבנק הוא 60 ₪. במקרה זה, אחוז מימון הבנק הינו 60% ממחיר הנכס. 

שימו לב: הבנק מייקר את הריבית ככל שאחוז המימון גבוה יותר! יתכן שיהיה לכם שווה יותר להביא הון עצמי גדול יותר בכדי לקבל ריבית נמוכה יותר שהרווח הוא לשנים רבות. לכן, חשוב שתתייעצו לפני החלטה כזו עם בעלי ניסיון וידע בתחום.

מתכנני המשכנתא המקצועיים שלנו ידעו לכוון אתכם להחלטה נכונה שהשפעותיה יהיו לטווח ארוך. אנו מעמידים לרשותכם את המומחים, בעלי הניסיון שלנו, הם ילכו איתכם יד ביד לאורך כל התהליך עד לסיומו הטוב. התענוג שלנו זה לראות אתכם מרוצים. השאירו פרטים ליצירת קשר.