הכל על משכנתא למגרש ולבניה עצמית ביבנה

מכירים את האנשים ה"ביצועיסטים" שמסוגלים לקחת על עצמם פרויקטים גדולים ולעמוד בהם עד תומם? אתם חלק מהאנשים האלו שמרימים פרויקטים לגובה? גם אתם מעוניינים לדעת על משכנתא לקניית מגרש ובנייה עצמית? אחרי שתקראו את הכתבה, תצאו חכמים יותר ותכירו טוב יותר את המשכנתא למגרש ובנייה עצמית.

מהי בניה עצמית?

בניה עצמית משמעותה היא, שאתם בונים את הבית מאלף עד תו. החל מקניית הקרקע וכלה בבניית הבית בעצמו מתחילתו ועד סופו. בשונה מבית רגיל שבו אתם מקבלים את הבית בנוי + הקרקע שתחתיו. המשמעות העמוקה יותר היא, שבבניה עצמית העול של הבנייה הוא עליכם בעצמכם!

במה שונה משכנתא לבנייה עצמית משאר המשכנתאות?

המשכנתא לבנייה עצמית במגרש מתחלקת לשתיים:  

1. משכנתא למגרש

הבנק מאפשר לכם לקחת משכנתא לרכישת המגרש. לצורך כך אין צורך להביא היתרי בניה, משום שהמשכנתא היא לרכישת הקרקע בלבד. אחוזי המימון של הבנקים הם עד 75% מעלות הקרקע. במציאות, הבנקים מאשרים מימון של עד 60% מעלות הקרקע. משום שמבחינתם הסיכון במקרה זה גדול יותר. הרי אם לא תעמדו בהחזרים החודשיים, לבנק יהיה קשה יותר למכור קרקע מלמכור דירה. אחרי שתסיימו את הבנייה תוכלו להביא הערכת שמאי נוספת ולהשלים את אחוזי המימון ל 75%.

2. משכנתא לבנייה עצמית

במשכנתא זו הבנק ידרוש לראות את כל המסמכים הדרושים לבנייה: היתרי בנייה, הסכם עם הקבלן, אישורים על תוכנית הבנייה, אישורי המפקח על הבנייה וכו'. אחוזי המימון למשכנתא זו הם עד 75%. אך בפועל, הבנק אינו מאשר מימון כזה ברגע. 

הבנקים יודעים שעלויות הבניה עלולות לעלות, והם משאירים לעצמם עוד מרווח כדי שבמקרה הצורך יוכלו להעלות את אחוזי המימון בהלוואה, ולא להגיע לאחוזים גבוהים מעל 75%. 

סכום המשכנתא לבנייה עצמית יחולק לחלקים ויועבר אליכם בפעימות. בכל שלב יגיע שמאי מטעם הבנק ויבדוק שאכן התקדמתם בבנייה. רק אחרי שהשלמתם את שלבי הבנייה הנדרשים, הפעימה תגיע אליכם. שימו לב: הסכום מועבר אליכם רק לאחר סיום שלב העבודה הנוכחי. לדוג' הכסף על השלמת היסודות מועבר אליכם רק לאחר ביקור של שמאי שמוודא שסיימתם את בניית היסודות כנדרש.  

דבר נוסף וחשוב שתשימו לב אליו, הוא גובה המימון. גם בפעימות, סכום הכסף הוא לפי אחוזי המימון. אם קיבלתם 55% מימון והסכום הנדרש לכם לבניית היסודות הוא 400,000 ₪, תקבלו מהבנק רק 220,000 ₪. את כל השאר תביאו בעצמכם.

מהם התמהילים המומלצים למשכנתא למגרש ולבנייה עצמית?

מטעם הבנק ישנה מגבלה על תמהיל המשכנתא לבנייה עצמית. התמהיל חייב להיות עם ריבית קבועה, והריבית הקבועה יכולה להינתן רק בפעימה הראשונה. כל הפעימות הבאות תהיינה בריביות משתנות. ואתם יכולים לבחור איזה מסלול אתם רוצים מבין המסלולים השונים.

אנו ממליצים לכם לקחת את התמהיל כך שבמשכנתא למגרש תיקחו כמה שיותר ממסלול קל"צ- ריבית קבועה לא צמודה, משום שבמשכנתא לבנייה עצמית, תוכלו לקחת ממסלול זה רק בפעימה הראשונה, ועליכם לקחת זאת בחשבון מראש.

דבר שני, קחו בחשבון גם את כל היקף המשכנתא, גם את המשכנתא למגרש וגם את המשכנתא לבנייה עצמית. ובנו בהתאם לזאת תמהיל נכון שיסתדר לכם עם כל החזרי המשכנתא השונים. יתכן שבסופו של  דבר, מיחזור משכנתא ישתלם לכם לאחר סיום הבניה.

ובשולי הדברים, טיפ שיכול לעזור לכם במיוחד, לפני שאתם מתחילים עם כל הפרויקט, העריכו את כל ההוצאות האפשריות עד הפרטים הקטנים ביותר. קחו לכם "ריזיקה" של 10% ויותר מהתוצאות שקיבלתם.

ולסיכום,

משכנתא זו מורכבת, ויש לה כללים משלה. אם אתם מעוניינים לעשות את התהליך בעצמכם,  שימו לב לכל פרטיה, וודאו שהמשכנתא מסודרת לכם על הצד הטוב יותר ואתם יכולים לעמוד בכל תנאיה. 

אם אתם מרגישים שכבד עליכם התהליך והוא נראה מורכב מידי, אתם מוזמנים לפנות אלינו. אנו נעשה בשבילכם את העבודה ונצעד אתכם יד ביד שלב אחרי שלב. באמצעות הניסיון והמומחיות הרבים שלנו, ניתן לכם את האפשרות המשתלמת ביותר. והכל במהירות ובנוחות, כדי שלכם יהיה כמה שיותר זול וקל. קבעו פגישה עוד היום.