מה שרציתם לדעת על מסלולי ריביות המשכנתא

מתקדמים בתהליך לקיחת המשכנתא? הגעתם לשלב ההחלטה על סוג המסלול ומצאתם את עצמכם מול הפקיד בבנק, שואלים את עצמכם, האם הפקיד מדבר עברית? אז מה קורה פה, האם אנחנו מדברים באותה שפה? כל כך הרבה מילים לא מובנות, כל כך הרבה מושגי משכנתא חדשים.

אנו בחברת המפתח למשכנתאות באנו לעשות לכם סדר ולתרגם בשבילכם את מסלולי הריביות השונים, כדי שתוכלו לבחור את המסלול המועדף עליכם.

מוכנים?

מהי ריבית קבועה צמודת מדד?

במסלול זה הריבית קבועה ולא משתנה לאורך כל חיי מסלול המשכנתא. הקרן יכולה להשתנות בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן שאליהם היא צמודה. שימו לב, לתשלום החודשי על חשבון הריבית ועל חשבון הקרן יתווסף מחיר המדד. 

לדוג', אם ההלוואה שלכם עומדת על 1,000,000 ₪ ואתם מחזירים 2,000 ₪ כל חודש. 2000 ₪ אלו, מורכבים מהקרן והריבית, 800 ₪ קרן ו- 1200 ₪ ריבית. אחרי חודש גובה יתרת הקרן עומדת על 999,200 ₪. במקרה שיעלה המדד בחודש זה, ב 1%, החוב שלכם עולה גם הוא באחוז, כך שיתרת הקרן הופכת ל 1,009,192 ₪.

מהם הרווחים וההפסדים במסלול קבוע צמוד מדד?

בריביות קבועות עמלת הפירעון המוקדם גבוהה, כי ככל שהריבית יציבה יותר, עמלת הפירעון המוקדם גבוהה יותר. כמו כן, הקרן הינה צמודת מדד, ולכן הסיכון גבוה, במקרה שמדד הצרכנים יעלה, סכום ההלוואה יגדל גם הוא.

הרווח הוא היציבות, הריבית אף פעם  לא משתנה. מסלול זה נחשב למסלול מסוכן לטווח ארוך. במקרה שהמדד עולה אתם תאלצו לשלם מחיר גבוה יותר. 

רווחיות המסלול היא לטווח קצר, במקרה שיורד המדד, שאז עמלת פירעון מוקדם תהיה נמוכה. 

ריבית משתנה צמודת מדד

במסלול זה הקרן היא כמו המסלול הקודם, משתנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. והריבית משתנה כל תקופה בהתאם לריביות אג"ח.

מהם הרווחים וההפסדים במסלול ריבית משתנה צמודת מדד?

סיכונים – גם כאן כמו במסלול הקודם, בשל ההצמדה למדד ישנו סיכון לעומת סיכוי. הסיכון הוא לא גבוה, אך הוא קיים.

הריביות משתנות – הריבית במסלול זה משתנה כל תקופה, יש בנקים שהשינויים הם כל חמש שנים, עשר שנים, ויש גם פחות, לפי מה שסוכם עם הבנק בתחילה.

עמלת פירעון – בריבית משתנה, עמלת הפירעון המוקדם נמוכה יותר ממחיר עמלת הפירעון המוקדם על מסלול בריבית קבועה.

אם נתייחס לעמלת הפירעון המוקדם, מסלול זה יהיה ריווחי. 

מהו מסלול פריים?

מסלול זה הוא מסלול מאוד מבוקש כיום, משום שהריביות בו נמוכות במיוחד. הריביות במסלול הפריים נקבעות לפי ריבית בנק ישראל + ריבית עוגן הבנקים שהיא הריבית שמחליטים כלל הבנקים להשאיר לעצמם מרווח.

 נכון להיום, ריבית הפריים עומדת על 1.6%, ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1 + ריבית עוגן הבנקים שעומדת על 1.5%.

מהם הרווחים וההפסדים במסלול פריים?

מסלול זה אינו צמוד למדד, ואין בו עמלת פירעון מוקדם. הוא נקרא מסלול לא יציב, משום שהריביות בו עשויות  להשתנות כל חודש. וכל שינוי עלול להעלות את גובה ההחזר החודשי.

מהי ריבית קבועה לא צמודה?

במסלול זה, גם הריבית קבועה ואינה צמודת מדד וגם הקרן קבועה, לכן ההחזר החודשי קבוע. 

מסלול זה הוא יציב ביותר. וכמובן, ככל שהמסלול יציב יותר הוא עולה יקר יותר וכמובן, עמלת הפירעון המוקדם בו, תהיה גבוהה. לכן, מסלול זה יקר ועמלת הפירעון המוקדם בו גבוהה במיוחד. 

מהם הרווחים וההפסדים במסלול ריבית קל"צ?

המסלול יקר ועמלת הפירעון המוקדם בו, עשויה להיות גדולה בשל הריבית הגבוהה.     

המסלול הוא לא צמוד למדד הצרכנים, הריבית קבועה ולא צפויים בה שינויים. המסלול נותן יציבות. ובכלליות, רמת הסיכון של המסלול היא נמוכה.

מהי ריבית משתנה לא צמודה?

הריבית במסלול זה משתנה בהתאם לריביות אג"ח, והקרן אינה צמודה למדד הצרכנים.

מהם הרווחים וההפסדים במסלול זה?

אין עמלת פירעון מוקדם במקרה שתרצו לפרוע את החוב בזמן שינוי הריבית. גם במקרה שתרצו לפרוע את החוב בתוך התקופה, העמלה תהיה נמוכה.

בגלל שהמסלול לא צמוד למדד הוא יחשב למסלול יציב. הריבית משתנה כל חמש שנים, ובמשך השנים הללו היא יציבה. בסך הכל, המסלול הוא בעל סיכון נמוך.

מהו מסלול צמוד מט"ח?

במסלולים אלו זה הריבית משתנה כל 3-6 חודשים, והקרן משתנה בהתאם לשינויים בערך מטבע החוץ  המסוים.

מהם הרווחים וההפסדים במסלול זה?

המסלולים הללו הם לא צמודי מדד, ואין בהם עמלת פירעון מוקדם. השינויים בריבית הם כל 3-6 חודשים. ולכן, המסלול הינו בעל סיכון גבוה.

המסלול משלב בין שני מסלולים. מצד אחד, הוא דומה למשתנה הצמודה – רק ללא הצמדה ומצד שני, הוא דומה לקבוצה הלא צמודה, רק שיש נקודת יציאה כל חמש שנים.

המסלול יכול להיות מצוין למי שמחפש יציבות בזמן הקרוב. בחמשת השנים הקרובות הריבית לא תשתנה ומאחר ומסלול זה לא צמוד למדד, ההחזר החודשי לא ישתנה כלל.

המסלולים הצמודים למטח די דומים בעיקרון שלהם. הריבית משתנה כל שלושה או שישה חודשים. ישנם מסלולים בהם הקרן צמודה לשער החליפין של מטבע מסוים ויש מסלולים בהם ההלוואה נלקחה במטבע חוץ והומרה לשקלים.

ולסיום,

ההחלטה על סוג המסלול שתיקחו היא משמעותית ומורכבת במיוחד,. היא כוללת שיקלול נכון של נתונים. וכמובן, ידע נרחב בכל סוגי ריביות המשכנתא.

הסתבכתם? אתם מרגישים שאתם לא שולטים מספיק בסוגי המסלולים השונים? בשבילכם אנחנו כאן!